בחודש דצמבר 2023, נכנס לתוקפו תיקון לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 ("התקנות"), בו בוטלה החובה לקבוע במסגרת תוכניות הפרדה בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחים למטרות שירות.
בהמשך לכך, ביום 30 בספטמבר 2025 ("יום התחילה") פורסם ברשומות (ק"ת 12056) תיקון נוסף לתקנות, אשר למעשה משלים את התיקון משנת 2023 וקובע הוראות בקשר עם חישוב שטחי הבניה שייכללו בבקשות להיתר בשטח כולל (אשר אינו עורך הפרדה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות).
הנושא הראשון המוסדר בתיקון החדש נוגע לתוכניות שאושרו לאחר יום 3 בדצמבר 2023. ככל שתוכניות אלה אינן כוללות הפרדה בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחים למטרות שירות, או שקובעות הוראות לעניין הוצאת היתרי בניה בשטח כולל, היתר הבניה מכוחן יהיה בשטח כולל בלבד. תוכניות שאושרו לאחר יום 3 בדצמבר 2023 (ועד ליום 1 בינואר 2026) ואשר קובעות הפרדה בין שטחים למטרות עיקריות לבין שטחים למטרות שירות, ניתן יהיה להוציא מכוחן היתרים בשטח כולל, בהתקיים תנאים מסוימים שנקבעו בתקנות.
הנושא השני המוסדר בתיקון הוא האפשרות לאשר היתר בניה בשטח כולל, בתנאים מסוימים, גם מכוח תכנית שאושרה עובר ליום 3 בדצמבר 2023 ואשר עורכת הפרדה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות. בין התנאים ניתן למנות את התנאי לפיו לא יהיה מדובר בבקשה להיתר בניה בעניין מבנה קיים (למעט בקשה להריסה ולבניה מחדש), וכן תנאים נוספים העוסקים בשטחי השירות השונים שנקבעו בתוכנית, בין עיליים ובין בתת-הקרקע, לרבות סוג השטחים וסמכות מוסד התכנון המאשר. עוד נקבע כי אין באמור בתקנות כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתוכנית בין שטחים בתת-הקרקע לבין שטחים עיליים או חלוקה בין שטחי השירות השונים שנועדו לשרת מטרות עיקריות שונות. כמו כן, וככלל, אין באמור בתקנות כדי להתיר שימוש בשטח שירות למטרה שונה מהמטרה שנקבעה בתוכנית, ובקשר לכך קובעות התקנות הוראות גמישות.
זאת ועוד; התיקון מצמצם את סמכות הוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות לתוכניות שאושרו לפני שנת 1992, בכך שהוא קובע כי על הוועדה המקומית לקבל החלטה כאמור עד תום 4 חודשים מיום התחילה.
בהתאם להוראת המעבר "תחילתן של תקנות אלה חודש מיום פרסומן (יום התחילה), והן יחולו, לעניין היתר, על בקשה להיתר שהוגשה ביום התחילה או לאחריו".
עוד נקבע במסגרת הוראת המעבר כי מבקש היתר אשר הגיש את הבקשה להיתר עד תום ארבעה חודשים מיום התחילה, רשאי להודיע לרשות הרישוי המקומית במסגרת הבקשה להיתר כי האמור בתקנות אלו לא יחול על בקשתו.
נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה בעניין זה.
לעיון בתקנות לחצ/י כאן.
אנשי קשר
שגיב חנין
אורנה ורכובסקי
