ביום ה-16.10.25, ניתן פסק דין חשוב ומכונן של בית המשפט העליון (כב' השופט שטיין, בהסכמת כב' המשנה לנשיא סולברג וכב' השופט (בדימוס) אלרון), אשר הביא להכרעתה של מחלוקת ארוכת שנים בתחום היטל ההשבחה.
היטל השבחה מחושב, ככלל, כפער בין שווי "המצב הקודם" של המקרקעין, המהווה את התוכניות אשר חלו על המקרקעין לפני אישור התכנית המשביחה, לבין "המצב החדש" – שהינו תכנית משביחה שאושרה ביחס למקרקעין.
הסוגייה אשר נדונה בפסק הדין הינה אם במסגרת חישוב השבחה בגין תכנית משביחה יש להתחשב בתרומתה של תמ"א 38 ל"מצב הקודם", הגם שקיים פטור סטטוטורי בגין תמ"א 38 ולא ניתן לגבות היטל השבחה בגינה (זולת הפער שבין 2.5 ל-3.5 קומות הנוספות מכוחה).
רקע
לפי הפסיקה המושרשת, אישור תמ"א 38, שהיא תכנית כלל ארצית, אינו מהווה "אירוע מס", אלא הוצאת היתר בניה מכוחה (שגם אז החוק קובע פטור מהיטל השבחה על מרבית הזכויות מכוחה).
לעומת זאת, תוכניות מפורטות שאושרו מכוחו של סעיף 23 לתמ"א 38 (סעיף אשר איפשר אישורן של תכניות המתאימות את הוראות תמ"א 38 במרחב תכנון מסוים) כגון תוכניות רובע 3 או רובע 4 בתל אביב, עשויות להיות תוכניות שניתן לגבות בגינן היטל השבחה גם מבלי שמומשו זכויות מכוחן בדרך של הוצאת היתרי בניה.
בבואן של הוועדות המקומיות לחייב בהיטל השבחה בגין התוכניות המפורטות האמורות, עלתה השאלה כיצד להתייחס לתמ"א 38 בחישוב המצב הקודם:
- הכללת ההשפעה של תמ"א 38 – משמעה עליה בשווי המקרקעין במצב הקודם (שהרי ערך המקרקעין עלה בשל אישורה של תמ"א 38), ובהתאמה הפחתה של הפער בין המצב הקודם למצב החדש – כלומר הפחתה של היטל ההשבחה בגין התכנית המפורטת.
- נטרול השפעה של תמ"א 38 – משמעה התעלמות מעליית ערך שארעה בשל אישורה של תמ"א 38, ובהתאמה הגדלה של הערך בין המצב הקודם למצב החדש – כלומר הגדלה של היטל ההשבחה בגין התכנית המפורטת.
הוועדות המקומיות (תל אביב וירושלים) סברו כי יש לנטרל את השפעת תמ"א 38, באופן שהגדיל באופן ניכר את היטל ההשבחה שהן רשאיות לגבות. גישה זו אף זכתה לתמיכת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה.
ועדות הערר שעסקו בנושא היו חלוקות, ואילו בתי המשפט המחוזיים שעסקו בנושא סברו כי נכון להכליל את ההשפעה של תמ"א 38, כלומר לא קיבלו את עמדת הרשויות.
פסק הדין
בפסק הדין דחה בית המשפט העליון את הערעורים שהגישו הוועדות המקומיות, והוציא תחת ידו הלכה מחייבת אשר צפויה להשפיע דרמטית על שוק הנדל"ן.
בית המשפט העליון קבע כי יש להכליל את תמ"א 38 בחישוב שווי הנכס "במצב הקודם", בין היתר בשל הטעמים הבאים:
- נטרול ההשפעה של תמ"א 38 מהווה דה פקטו חיוב השבחה בגינה – והדבר מנוגד לחוק ולפסיקה;
- עקרון יסוד בהיטל השבחה הינו חיוב לפי שווי השוק, ואין לשלול אפריורית כי תמ"א 38 הינה חלק בלתי נפרד מהגורמים אשר משפיעים על שווי השוק;
- אומנם לא ניתן לגבות השבחה בגין תמ"א 38, אך היא בהחלט מייצרת עליית שווי שאין להתעלם ממנה;
- הציפייה שיוצרת תמ"א 38 איננה קונקרטית, ולכן אין זה ראוי לגבות בגינה היטל השבחה במסגרת "אירוע מס" של אישור תכנית משביחה.
פסק הדין החשוב, הנוטה באופן מובהק לטובת האזרח, הינה בעל השפעה מרחיקת לכת בכלל רחבי הארץ, ובפרט במרחבי תכנון בהם אושרו תוכניות מפורטות לפי תמ"א 38 כגון תל אביב, ירושלים, הרצליה, גבעתיים וכו'.
משמעותו המיידית של פסק הדין, הינה שנטל כספי כבד שהוטל עד כה על מוכרי דירות ברחבי הארץ בדמות חיוב גבוה בהיטל השבחה, יופחת באופן ניכר, מה שעשוי להשפיע בעתיד גם על מחירי הדירות.
גישתו של בית המשפט העליון בפסק דין זה להגדיר באופן מפורש כי ערך כלכלי של המקרקעין אשר אינו נוצר בדלת אמותיה של תוכנית המשביחה אינו בבחינת "אירוע מס" וייכלל בשווי המקרקעין ב"מצב הקודם", תשפיע בהכרח על גישות הערכה השמאיות במסגרת שומות היטלי השבחה של הוועדות המקומית.
לעיון בפסק הדין לחצ/י כאן
