הצמדת חניה נגישה ("חניית נכה") לדירות במסגרת רישום בית משותף

שאלת זכאות יזם להצמיד "חניות נגישות" / "חניות נכים" ליחידות הינה שאלה שעולה לדיון כמעט בכל פרויקט בניה, וזאת בהיעדר הסדרה מפורשת ופרטנית בחוק ובתקנות.

בפסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים במחוז מרכז שהתקבל אך לאחרונה נדונה השאלה – האם רשאי מוסד תכנון מקומי למנוע מיזם להצמיד חנייה נגישה ("חניית נכה") לדירה מסוימת בבית משותף, או שמא עליו לרשום אותה כחלק מהרכוש המשותף בבניין?

בקליפת אגוז, מדובר בפרויקט להקמת בניין מגורים, אשר ההיתר לבנייתו, כמו גם המידע התכנוני שקדם להיתר, לא כלל כל מגבלה ביחס לאפשרות ההצמדה של חניות הנכים ליחידה מסויימת. כמו כן, חניות הנכים אף לא נכללו במסגרת השטחים המשותפים שנקבעו בהערה שנרשמה מכוח סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב ("תקנות הרישום").

בקשת היזם לרישום בית משותף סורבה על-ידי רשות הרישוי המקומית בנימוק לפיו, לא ניתן להצמיד את חניות הנכים לתתי חלקות.

עיקר טענות העותרת נגד החלטת רשות הרישוי לסרב לאשר תשריט הבית המשותף בו הוצמדו חניות נכים לדירות

על פי תנאי ההיתר והמידע התכנוני שקדם להיתר, לא הוטלה כל מגבלה בעניין הצמדת חניות הנכים ליחידות. ההנחיה בעניין החניות הייתה שכל דירה תכלול "מקום חניה אחד לפחות" ועל כן, החלטת רשות הרישוי כאמור, פסולה ופגומה מן היסוד, פווגעת בזכות הקניין של העותרת ועומדת בניגוד לנוהג ששרר במשך שנים ודינה להתבטל.

עיקר טענות המשיבות

 תקנה 8 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 ("תקנות החניה") (שתוקנה בשנת 2016) קבעה כי מקומות חניה נגישים הינם על-תקניים ונועדו לאפשר חניה נגישה לבאי הבניין. קבלת גישתה של העותרת תמנע את תכלית תקנות אלה.

רשות הרישוי מהווה "שומר סף" של האינטרס הציבורי בדבר הותרת חניות נגישות שמורות לייעודן. הצמדת החניות הנגישות לדירות מגורים הופכת אותן לקניין פרטי של בעל הדירה וממילא שוללת את תכליתן.

בית המשפט סבר כי מדובר בסוגיה עקרונית המערבת היבטים של קניין ותכנון והורה על צירוף מינהל התכנון ומשיבים נוספים לעתירה.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט סקר את ההחקיקה הראשית בסוגיה (חוק ותקנות התכנון והבניה, תקנות החניה, תקנות הרישוי, חוק המקרקעין) וסבר כי:

1. אין מניעה בדין לסיווג חניה נגישה כהצמדה לדירה או כחלק מהרכוש המשותף.
2. הוועדה המקומית ורשות הרישוי מוסמכות לקבוע בהיתר הבנייה תנאי ומגבלת שימוש לפיה החניות הנגישות יהוו חלק מהרכוש המשותף.

לפיכך קבע בית המשפט את התנאים להפעלת סמכות רשות הרישוי מכאן ואילך לצורך חיוב בעל היתר בניה בהכללת חניה נגישה כחלק מהרכוש המשותף:

א.          החניה הנגישה הוקצתה מעל לתקן החניה הרגיל;

ב.           היעדר הזכות של המבקש להצמיד את החניה הנגישה הודע מראש למבקש ההיתר במסגרת תיק המידע או שפורסם בדרך אפקטיבית אחרת באתר אגף ההנדסה ברשות המקומית או באתר הוועדה המקומית הרלבנטית;

ג.           נקבע תנאי בהיתר הבניה כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף או שנקבע במסגרת הבקשה לפי תקנה 27 לתקנות הרישום כי החניה הנגישה תהווה חלק מהרכוש המשותף.

הנימוקים המשפטיים העיקריים שעמדו בבסיס ההחלטה הספציפית בפסק הדין הנ"ל:

א.          הבקשה לרישום הערה לפי תקנה 27 לרישום שימושים וייעודים במקרקעין מכוח תקנות הרישום לא התייחסה לחניה הנגישה כחלק מהשטח המיועד לרישום כרכוש משותף. לכך ישנה חשיבות יתירה מאחר שבטופס הבקשה נרשמו רכיבים אחרים שהם בגדר "רכוש משותף לא הכרחי" כגון: חדר אופניים ועגלות וחניית אופניים ואופנועים;

ב.           היתר הבניה (כמו גם המידע התכנוני המקדים לו) לא כלל תנאי בעניין מניעת הצמדתה של החניה הנגישה;

ג.           החלטת הסירוב של רשות הרישוי המקומית לתשריט הבית המשותף התקבלה לאחר השלמת הבנייה והיא אינה נתמכת בהחלטה קודמת של הוועדה המקומית, אלא, על החלטה מאוחרת של הוועדה המקומית לפיה, עמדתה העקרונית היא, כי חניות נגישות המאושרות בבנייה חדשה לא יוצמדו לדירות ויסומנו כחלק מהרכוש המשותף.

בנסיבות העתירה הספציפית הנ"ל פסל בית המשפט את החלטת רשות הרישוי בעניינה הקונקרטי של העותרת אולם קבע, כי אין באמור לעיל כדי לפגוע בהליכים שכבר בוצעו והם בגדר מעשה עשוי או במקרה בהם סוגיית הסדרת ההצמדה נעשתה בהסכמה עם בעל ההיתר.

לעיון בפס"ד לחצ/י כאן

האמור לעיל, הינו מידע ראשוני בלבד מתוך פסק דין שפורסם ואין הוא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית.